11 déductions fiscales sur les immeubles locatifs que tout propriétaire devrait connaître

Posséder un immeuble locatif peut générer un revenu stable, mais cela entraîne aussi des obligations de déclaration fiscale. La bonne nouvelle, c’est que de nombreuses dépenses ordinaires et nécessaires liées à une activité locative peuvent être déductibles si vous conservez des dossiers clairs et déclarez correctement vos revenus.

Pour un immeuble locatif résidentiel, l’IRS s’attend généralement à ce que vous déclariez les revenus et les dépenses à l’Annexe E. Cela signifie que les détails comptent : ce que vous avez dépensé, quand vous l’avez dépensé, à quoi la dépense servait et si elle était liée à la location ou à un usage personnel. Si vous détenez un bien par l’intermédiaire d’une LLC, les règles de déduction ne changent pas en soi, mais une LLC peut grandement faciliter la comptabilité, la séparation des fonds et la gestion des documents.

Voici 11 déductions fiscales sur les immeubles locatifs que les propriétaires devraient connaître, ainsi que les dépenses qui ne sont généralement pas admissibles et les bonnes habitudes de tenue de dossiers qui simplifient la période des impôts.

1. Intérêts hypothécaires

Si vous avez financé le bien, la portion intérêts de votre paiement hypothécaire est généralement déductible comme dépense locative.

En revanche, vous ne pouvez pas déduire la portion capital du versement hypothécaire. Le capital réduit le solde de la dette, mais ce n’est pas une dépense d’exploitation.

Cette distinction compte, car de nombreux propriétaires ne regardent que le paiement mensuel et supposent que le montant total est déductible. En réalité, seule la composante intérêts est généralement déductible, donc les relevés du prêteur et les documents hypothécaires annuels sont essentiels.

2. Taxes foncières

Les taxes foncières payées sur l’immeuble locatif sont généralement déductibles.

Cela comprend les taxes foncières municipales, régionales et locales liées à l’activité locative. Si le bien est utilisé en partie pour la location et en partie à des fins personnelles, vous devez généralement répartir la dépense entre les deux usages.

Si vous payez les taxes par un compte de dépôt en fidéicommis, le montant est tout de même déductible lorsqu’il est effectivement payé en votre nom, et non simplement lorsque vous alimentez le compte.

3. Amortissement

L’amortissement est l’une des déductions fiscales les plus importantes pour les propriétaires, car il permet de récupérer une partie du coût du bien au fil du temps.

Pour un immeuble locatif résidentiel, le bâtiment est généralement amorti sur 27,5 ans selon la méthode linéaire et la convention du milieu du mois. Le terrain n’est pas amortissable, donc seul le bâtiment et certaines améliorations admissibles sont inclus.

L’amortissement peut aussi s’appliquer à d’autres actifs locatifs comme les électroménagers, les meubles et certains équipements, selon leur classification. Le point clé, c’est que l’amortissement n’est pas une dépense en espèces immédiate, mais il peut créer une déduction comptable importante avec le temps.

4. Réparations et entretien

Les réparations et l’entretien qui maintiennent le bien en état locatif sont souvent déductibles l’année où vous les payez.

Parmi les exemples possibles :

• Réparer une fuite
• Remplacer une serrure brisée
• Refaire des joints de gypse
• Entretenir un fournaise ou un climatiseur
• Peindre entre deux locataires
• Enlever des débris après le départ d’un locataire

La distinction entre une réparation et une amélioration est importante. Une réparation remet le bien en état de fonctionnement. Une amélioration ajoute de la valeur, prolonge la durée de vie utile ou adapte le bien à un nouvel usage. Les améliorations sont généralement capitalisées et amorties plutôt que déduites immédiatement.

5. Primes d’assurance

L’assurance est une autre déduction locative courante.

Cela peut inclure l’assurance propriétaire-bailleur, l’assurance des biens, l’assurance responsabilité civile, l’assurance contre les inondations et d’autres polices qui protègent l’immeuble locatif ou votre activité locative. Si vous payez une assurance exigée par le prêteur ou achetée pour gérer le risque, cette dépense fait généralement partie de l’activité locative.

Si une police couvre à la fois l’usage personnel et l’usage locatif, le montant déductible doit généralement être réparti.

6. Services publics que vous payez pour les locataires

Si vous assumez les services publics du logement locatif, ces coûts sont généralement déductibles.

Cela peut inclure l’électricité, le gaz, l’eau, les égouts, les ordures, l’internet ou le câble si le propriétaire les paie dans le cadre de l’entente de location. La déduction appartient à la personne qui paie réellement la dépense, donc si le locataire vous rembourse, ce remboursement est généralement considéré comme un revenu locatif.

C’est l’une des raisons pour lesquelles une tenue de dossiers mensuelle précise est importante. Les factures de services publics peuvent être faciles à oublier, surtout si elles sont prélevées automatiquement.

7. Frais de gestion immobilière

Si vous engagez un gestionnaire immobilier, un agent de location ou une société de gestion, leurs frais sont généralement déductibles.

Ces frais peuvent couvrir :

• La vérification des locataires
• L’encaissement des loyers
• La coordination de l’entretien
• L’administration des baux
• La publicité des logements vacants
• La surveillance courante du bien

De nombreux propriétaires font appel à une gestion externe pour gagner du temps, réduire le travail direct et améliorer la communication avec les locataires. Sur le plan fiscal, ces frais sont généralement traités comme des dépenses d’exploitation locatives ordinaires.

8. Publicité et marketing

Les coûts publicitaires liés à la recherche de locataires sont généralement déductibles.

Cela peut comprendre les annonces en ligne, les panneaux de jardin, la photographie, la syndication d’annonces, les publicités locatives et le matériel promotionnel utilisé pour mettre le bien en marché. Si vous payez pour combler une vacance, ces coûts font partie de l’exploitation de l’activité locative.

Les frais de sélection directement liés au marketing et à la location peuvent aussi être admissibles, selon la nature exacte du coût et la manière dont il est payé.

9. Déplacements et frais de véhicule

Si vous vous déplacez pour gérer, inspecter, réparer ou louer le bien, certains de ces coûts peuvent être déductibles.

Cela peut inclure les déplacements pour montrer le logement, rencontrer des entrepreneurs, inspecter des réparations ou régler des problèmes de locataires. Si vous utilisez votre véhicule pour des déplacements liés à la location, vous pourriez être en mesure de déduire des dépenses en utilisant les frais réels du véhicule ou une autre méthode autorisée par l’IRS, si vous êtes admissible.

Ce qui n’est généralement pas admissible, ce sont vos trajets habituels vers un autre emploi ou les courses personnelles qui passent simplement par la propriété.

L’approche la plus pratique consiste à tenir un registre de chaque déplacement, avec la date, la destination et la raison d’affaires. Un simple registre de kilométrage peut éviter bien des problèmes plus tard.

10. Honoraires juridiques et professionnels

Les propriétaires ont souvent besoin d’aide juridique ou professionnelle, et ces coûts sont généralement déductibles lorsqu’ils se rapportent à l’activité locative.

Cela peut inclure :

• Les honoraires d’avocat pour la révision d’un bail ou les questions d’éviction
• Les frais de CPA ou de préparation de déclarations liés à la location
• Les logiciels de tenue de livres ou l’aide comptable
• Les honoraires de consultation pour les opérations locatives

Les dépenses professionnelles sont particulièrement importantes pour les propriétaires qui détiennent plusieurs unités ou qui possèdent des biens par l’intermédiaire d’une LLC. Une bonne trace documentaire aide à démontrer que la dépense était ordinaire, nécessaire et liée à l’activité locative.

11. Fournitures et dépenses d’exploitation

De nombreux petits coûts quotidiens sont également déductibles lorsqu’ils soutiennent l’exploitation locative.

Parmi les exemples :

• Produits de nettoyage
• Ampoules
• Filtres
• Clés et quincaillerie de serrure
• Piles de détecteurs de fumée
• Papier, encre d’imprimante et fournitures de bureau
• Frais de poste
• Frais bancaires liés au compte locatif

Ces dépenses peuvent sembler modestes individuellement, mais elles s’accumulent rapidement au fil d’une année. Pour les propriétaires actifs, elles comptent souvent parmi les déductions les plus faciles à oublier.

Dépenses que les propriétaires ne peuvent généralement pas déduire immédiatement

Tout aussi important que les déductions que vous pouvez réclamer, il y a la liste des dépenses que vous ne pouvez pas traiter comme des déductions locatives courantes.

Voici des exemples fréquents :

• Le prix d’achat du bien lui-même
• La valeur du terrain
• Le capital hypothécaire
• Les améliorations en capital qui doivent être amorties plutôt que déduites immédiatement
• Les dépenses personnelles sans lien avec la location
• Les coûts liés uniquement à un usage personnel du bien

Si vous utilisez le bien à la fois à des fins personnelles et locatives, vous devez généralement répartir les dépenses entre les deux usages. C’est particulièrement important pour les résidences de vacances, les biens à usage mixte et les logements que vous occupez parfois vous-même.

Comment le revenu locatif est déclaré

La plupart des revenus et des dépenses locatives résidentielles sont déclarés à l’Annexe E.

C’est là que les propriétaires inscrivent généralement les loyers reçus, les dépenses déductibles et l’amortissement. Si vous détenez une part du bien, vous déclarez normalement seulement votre part des revenus et des dépenses.

Une bonne tenue de dossiers facilite tout cela. Conservez :

• Les baux
• Les relevés bancaires et de cartes de crédit
• Les registres de kilométrage
• Les factures de réparations
• Les factures de services publics
• Les relevés d’assurance
• Les dossiers de taxes foncières
• Les documents de clôture
• Les tableaux d’amortissement

Si vous devez un jour justifier une dépense, la documentation compte plus que la mémoire.

Pourquoi une LLC peut aider les propriétaires à rester organisés

Une LLC ne crée pas de déductions locatives en soi et ne remplace pas les conseils fiscaux. Mais elle peut rendre l’exploitation locative plus facile à gérer.

De nombreux propriétaires utilisent une LLC pour :

• Séparer les revenus et dépenses locatifs des finances personnelles
• Simplifier la tenue de livres
• Organiser les dossiers pour la déclaration fiscale
• Créer une structure plus claire pour plusieurs propriétés
• Rendre les documents liés aux fournisseurs, aux baux et à la conformité plus faciles à gérer

C’est là que Zenind s’intègre naturellement. Zenind aide les propriétaires et investisseurs à constituer des sociétés américaines et à gérer le processus de formation avec une structure conçue pour garder l’aspect administratif de la propriété bien organisé dès le départ.

Pour un nouveau propriétaire, cela peut faire la différence entre courir après ses papiers au moment des impôts et avoir des livres bien tenus toute l’année.

Une habitude fiscale pratique à adopter toute l’année

La meilleure stratégie fiscale pour un immeuble locatif n’est pas un rattrapage de dernière minute en mars. C’est un système appliqué tout au long de l’année.

Un simple processus fonctionne bien :

1. Utilisez un compte bancaire distinct pour la location.
2. Payez les dépenses locatives à partir de ce compte chaque fois que possible.
3. Conservez chaque reçu et chaque facture.
4. Notez le kilométrage et les déplacements au fur et à mesure.
5. Séparez les réparations des améliorations.
6. Effectuez un rapprochement mensuel des comptes.
7. Revoyez l’amortissement lorsque vous achetez de nouveaux actifs ou réalisez des améliorations majeures.

Si vous faites cela de façon constante, la production des déclarations devient beaucoup plus simple et le risque d’oublier des déductions diminue.

Foire aux questions

Ai-je besoin d’une LLC pour réclamer des déductions sur un immeuble locatif?

Non. Les déductions locatives dépendent de l’activité et des règles de l’IRS, pas du fait que le bien soit détenu dans une LLC. Une LLC peut toutefois aider à l’organisation et à la tenue de dossiers.

Puis-je déduire un immeuble locatif vacant?

Vous pouvez encore être en mesure de déduire les dépenses locatives ordinaires si le bien est offert à la location, même pendant une vacance. Les faits précis comptent.

Puis-je déduire les améliorations apportées au bien?

Habituellement pas immédiatement. Les améliorations sont généralement capitalisées et amorties au fil du temps plutôt que déduites d’un seul coup.

Quelle est la plus grosse erreur des propriétaires?

Mélanger les dépenses personnelles et les dépenses locatives. Dès que ces limites deviennent floues, les dossiers deviennent plus difficiles à défendre et les déductions plus difficiles à justifier.

Devrais-je utiliser un CPA pour les impôts liés à un immeuble locatif?

Si vous possédez plus d’un bien, utilisez une LLC ou réalisez des améliorations régulières, un CPA peut vous faire gagner du temps et vous aider à éviter des erreurs de déclaration coûteuses.

Conclusion

Les déductions fiscales liées aux immeubles locatifs peuvent avoir un impact majeur sur votre rendement net, mais seulement si vous savez quelles dépenses sont admissibles et si vous tenez des dossiers détaillés. Les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, l’amortissement, les réparations, l’assurance, les services publics, les frais de gestion, les déplacements, l’aide juridique, la publicité et les fournitures d’exploitation sont toutes des déductions courantes que les propriétaires devraient suivre de près.

Si vous bâtissez une entreprise locative, combiner une bonne tenue de livres avec une structure juridique claire peut vous simplifier la vie. Zenind peut vous aider à constituer une LLC et à mettre en place les bases administratives afin que vous puissiez vous concentrer sur la gestion du bien, plutôt que sur la paperasse.

Références utiles de l’IRS

• Publication 527, immeubles locatifs résidentiels
• Publication 946, comment amortir un bien
• Annexe E (Formulaire 1040), revenus et pertes supplémentaires
• Publication 463, frais de déplacement, cadeaux et automobile