11 Bawas sa Buwis ng Rental Property na Dapat Malaman ng Bawat Landlord

Ang pagmamay-ari ng rental property ay maaaring magbigay ng tuloy-tuloy na kita, pero may kaakibat din itong mga responsibilidad sa pag-uulat ng buwis. Ang magandang balita ay maraming ordinaryo at kinakailangang gastusin na may kaugnayan sa rental activity ang maaaring ibawas sa buwis kung maayos ang iyong mga rekord at tama ang pag-uulat mo ng kita.

Para sa residential rental property, karaniwang inaasahan ng IRS na iulat mo ang kita at gastusin sa Schedule E. Ibig sabihin, mahalaga ang mga detalye: magkano ang ginastos mo, kailan mo ito ginastos, para saan ang gastusin, at kung ito ba ay para sa rental o personal na paggamit. Kung pag-aari mo ang property sa pamamagitan ng isang LLC, hindi awtomatikong nagbabago ang mga patakaran sa bawas sa buwis, pero makakatulong ang LLC sa bookkeeping, paghihiwalay ng pondo, at pamamahala ng dokumento.

Nasa ibaba ang 11 bawas sa buwis para sa rental property na dapat maunawaan ng mga landlord, pati na ang mga gastusin na karaniwang hindi kwalipikado at ang mga gawi sa recordkeeping na nagpapadali sa panahon ng pag-file ng buwis.

1. Interes sa Mortgage

Kung inutang mo ang property, karaniwang maaaring ibawas bilang gastusin sa rental ang bahagi ng bayad sa mortgage na napupunta sa interes.

Ang hindi mo maaaring ibawas ay ang principal na bahagi ng bayad sa loan. Binabawasan ng principal ang balanse ng utang, pero hindi ito operating expense.

Mahalaga ang pagkakaibang ito dahil maraming landlord ang tinitingnan lang ang buwanang bayad at inaakalang buong halaga ay maaaring ibawas. Sa totoong sitwasyon, ang bahagi lang ng interes ang karaniwang deductible, kaya mahalaga ang mga statement ng lender at taunang mortgage document.

2. Buwis sa Ari-arian

Karaniwang maaaring ibawas ang property taxes na binayaran sa rental property.

Kabilang dito ang county, municipal, at local property taxes na may kaugnayan sa rental activity. Kung ang property ay bahagi para sa rental at bahagi para sa personal na paggamit, kadalasan kailangan mong hatiin ang gastusin ayon sa dalawang gamit.

Kung nagbabayad ka ng buwis sa pamamagitan ng escrow account, deductible pa rin ang halaga kapag aktuwal nang binayaran ang buwis para sa iyo, hindi lamang kapag pinondohan mo ang escrow.

3. Depresasyon

Ang depreciation ay isa sa pinakamahalagang bawas sa buwis para sa mga landlord dahil pinapayagan ka nitong mabawi ang bahagi ng halaga ng property sa paglipas ng panahon.

Para sa residential rental property, karaniwang dini-depreciate ang gusali sa loob ng 27.5 taon gamit ang straight-line depreciation at mid-month convention. Hindi nade-depreciate ang lupa, kaya ang gusali at iba pang kwalipikadong improvement lang ang isinasama.

Maaaring mag-apply din ang depreciation sa iba pang asset ng rental gaya ng appliances, furniture, at ilang kagamitan, depende sa klasipikasyon ng mga ito. Ang mahalagang punto ay hindi ito agarang cash expense, pero maaari itong magbigay ng malaking papel na bawas sa paglipas ng panahon.

4. Pagkukumpuni at Maintenance

Ang mga repair at maintenance na nagpapanatili sa property sa maayos na kondisyon para paupahan ay madalas na deductible sa taon na binayaran mo ang mga ito.

Maaaring kabilang sa mga halimbawa ang:

• Pag-ayos ng tagas
• Pagpalit ng sirang lock
• Pagtapal ng drywall
• Pagpapaayos ng furnace o air conditioner
• Pagpipintura sa pagitan ng mga tenant
• Paglilinis ng debris pagkatapos umalis ng tenant

Mahalaga ang pagkakaiba ng repair at improvement. Ang repair ay nagbabalik sa maayos na kondisyon ng property. Ang improvement ay nagdaragdag ng halaga, nagpapahaba ng useful life, o inaangkop ang property sa bagong gamit. Ang mga improvement ay karaniwang ini-capitalize at dini-depreciate sa halip na ibawas agad.

5. Premium ng Insurance

Ang insurance ay isa pang karaniwang bawas para sa rental.

Maaaring kabilang dito ang landlord insurance, hazard insurance, liability insurance, flood insurance, at iba pang polisiya na nagpoprotekta sa rental property o sa iyong rental business. Kung nagbabayad ka para sa insurance na kailangan ng lender o kinuha para sa risk management, karaniwang bahagi iyon ng rental activity.

Kung ang isang polisiya ay para sa parehong personal at rental use, kadalasang kailangang hatiin ang deductible na halaga.

6. Mga Utility na Ikaw ang Nagbabayad para sa mga Tenant

Kung ikaw ang sumasagot sa utilities ng rental unit, karaniwang deductible ang mga gastos na iyon.

Maaaring kabilang dito ang kuryente, gas, tubig, sewer, basura, internet, o cable kung ang landlord ang nagbabayad bilang bahagi ng kasunduan sa paupahan. Ang bawas ay napupunta sa taong aktuwal na nagbayad ng gastusin, kaya kung ire-reimburse ka ng tenant, ang reimbursement ay karaniwang itinuturing na rental income.

Ito ang isang dahilan kung bakit mahalaga ang maayos na buwanang recordkeeping. Madaling makaligtaan ang mga utility bill, lalo na kung naka-autopay ang mga ito.

7. Bayad sa Property Management

Kung kukuha ka ng property manager, leasing agent, o management company, karaniwang deductible ang kanilang mga fee.

Maaaring saklaw ng mga fee na ito ang:

• Pagsusuri ng tenant
• Pagsingil ng upa
• Koordinasyon ng maintenance
• Pamamahala ng lease
• Pag-aanunsiyo ng bakanteng unit
• Regular na pangangasiwa ng property

Maraming landlord ang kumukuha ng management help para makatipid sa oras, mabawasan ang hands-on work, at mapabuti ang komunikasyon sa tenant. Sa pananaw ng buwis, ang mga bayad na ito ay karaniwang itinuturing na ordinaryong operating expense ng rental.

8. Advertising at Marketing

Ang mga gastusin sa pag-aanunsiyo para makahanap ng tenant ay karaniwang deductible.

Kabilang dito ang online listing, yard sign, photography, syndication ng listing, rental ads, at marketing materials na ginagamit para i-promote ang property. Kung gumastos ka para mapunan ang vacancy, bahagi iyon ng operasyon ng rental business.

Ang mga screening expense na direktang kaugnay ng marketing at leasing ay maaari ring kwalipikado, depende sa eksaktong gastos at kung paano ito binayaran.

9. Gastusin sa Paglalakbay at Sasakyan

Kung nagbiyahe ka para pamahalaan, inspeksyunin, ayusin, o paupahan ang property, maaaring deductible ang ilan sa mga gastusin na iyon.

Maaaring kabilang dito ang mga biyahe para ipakita ang property, makipagkita sa mga contractor, mag-inspeksyon ng repair, o asikasuhin ang mga isyu ng tenant. Kung ginagamit mo ang iyong sasakyan para sa rental-related na biyahe, maaaring puwede mong ibawas ang gastusin gamit ang actual vehicle expenses o ibang paraang pinapayagan ng IRS, kung kwalipikado ka.

Ang karaniwang hindi kwalipikado ay ang normal mong pagbiyahe papunta sa hiwalay na day job o mga personal na lakad na nangyari lang na may kaugnayan sa property.

Ang pinaka-praktikal na paraan ay magtago ng log ng bawat biyahe, petsa, destinasyon, at layunin sa negosyo. Ang simpleng mileage log ay makakaiwas sa maraming problema sa bandang huli.

10. Legal at Propesyonal na Bayarin

Madalas kailangan ng mga landlord ng legal at propesyonal na tulong, at ang mga gastos na iyon ay karaniwang deductible kapag may kaugnayan ang mga ito sa rental activity.

Maaaring kabilang dito ang:

• Bayad sa abogado para sa lease review o eviction matters
• Bayad sa CPA o tax preparation na may kaugnayan sa rental
• Bookkeeping software o accounting help
• Consulting fees para sa operasyon ng rental

Mahalaga ang mga propesyonal na gastusin lalo na para sa mga landlord na may maraming unit o may hawak na property sa pamamagitan ng LLC. Nakakatulong ang malinis na paper trail para maipakita na ang gastusin ay ordinaryo, kinakailangan, at konektado sa rental business.

11. Supplies at Mga Gastusing Pang-operasyon

Maraming maliliit na pang-araw-araw na gastusin ang maaari ring ibawas kapag sinusuportahan ng mga ito ang rental operation.

Maaaring kabilang sa mga halimbawa ang:

• Cleaning supplies
• Bombilya
• Filter
• Susi at lock hardware
• Baterya ng smoke detector
• Papel, printer ink, at office supplies
• Panggastos sa koreo
• Bank charges na may kaugnayan sa rental account

Ang mga gastusing ito ay maaaring mukhang maliit isa-isa, pero mabilis silang dumami sa loob ng isang taon. Para sa mga aktibong landlord, madalas itong kabilang sa mga pinakakailangang bantayang deduction.

Mga Gastusin na Karaniwang Hindi Puwedeng Ibawas Agad ng mga Landlord

Kasinghalaga ng mga deduction na maaari mong i-claim ang mga gastusin na hindi mo maaaring ituring na current rental deduction.

Karaniwang mga halimbawa ang:

• Presyo ng pagbili ng mismong property
• Halaga ng lupa
• Principal sa mortgage
• Mga capital improvement na kailangang i-depreciate sa halip na ibawas agad
• Mga personal na gastusin na walang kaugnayan sa rental
• Mga gastusin na para lamang sa personal na paggamit ng property

Kung ginagamit mo ang property para sa personal at rental na layunin, kailangan mo kadalasang hatiin ang gastusin ayon sa dalawang gamit. Lalong mahalaga ito para sa vacation home, mixed-use property, at unit na minsan mo ring tinitirhan.

Paano Iuulat ang Kita mula sa Rental Property

Karamihan sa residential rental income at gastusin ay iniuulat sa Schedule E.

Do-on karaniwang inililista ng mga landlord ang rent na natanggap, deductible na gastusin, at depreciation. Kung may hawak kang bahagi ng pagmamay-ari ng property, normal na iuulat mo lang ang iyong bahagi ng kita at gastusin.

Mas nagpapadali ang maayos na rekord. Itago ang:

• Mga lease agreement
• Bank at credit card statement
• Mileage log
• Resibo ng repair
• Utility bill
• Statement ng insurance
• Rekord ng property tax
• Closing documents
• Depreciation schedules

Kung kailangan mong suportahan ang isang gastusin, mas mahalaga ang paper trail kaysa alaala.

Paano Makakatulong ang LLC sa Organisasyon ng mga Landlord

Hindi nagdadagdag ng rental deductions ang isang LLC, at hindi nito pinapalitan ang payong pang-buwis. Pero makakatulong itong gawing mas maayos ang takbo ng rental business.

Maraming landlord ang gumagamit ng LLC para:

• Ihiwalay ang rental income at gastusin mula sa personal na pananalapi
• Pasimplehin ang bookkeeping
• Ayusin ang mga rekord para sa tax filing
• Bumuo ng mas malinis na istruktura para sa maraming property
• Gawing mas madali ang vendor, lease, at compliance paperwork

Dito natural na pumapasok ang Zenind. Tinutulungan ng Zenind ang mga landlord at investor na bumuo ng mga U.S. company at pamahalaan ang proseso ng formation gamit ang istrukturang idinisenyo para maging maayos ang business side ng pagmamay-ari ng property mula sa simula.

Para sa bagong landlord, maaaring iyon ang kaibahan sa pagitan ng paghabol-habol sa panahon ng buwis at pagkakaroon ng maayos na libro sa buong taon.

Isang Praktikal na Taunang Gawi sa Buwis para sa mga Landlord

Ang pinakamahusay na estratehiya sa buwis para sa rental ay hindi ang last-minute na paglilinis noong Marso. Ito ay isang sistemang tumatakbo buong taon.

Pinakamainam ang simpleng workflow:

1. Gumamit ng hiwalay na bank account para sa rental.
2. Bayaran ang mga gastusin sa rental mula sa account na iyon hangga't maaari.
3. Itago ang bawat resibo at invoice.
4. I-track ang mileage at biyahe habang nangyayari ang mga ito.
5. Ihiwalay ang repairs sa improvements.
6. I-reconcile ang mga account kada buwan.
7. Suriin ang depreciation kapag bumibili ka ng bagong asset o gumagawa ng malalaking upgrade.

Kung gagawin mo ito nang tuloy-tuloy, mas magiging madali ang pag-file ng buwis at mababawasan ang panganib na may makaligtaang deduction.

Mga FAQ

Kailangan ko ba ng LLC para makapag-claim ng rental property deductions?

Hindi. Ang mga rental deduction ay nakabatay sa activity at sa mga patakaran ng IRS, hindi sa kung ang property ay nasa isang LLC. Maaari pa ring makatulong ang LLC sa organisasyon at recordkeeping.

Maaari ko bang ibawas ang bakanteng rental property?

Maaari mo pa ring maibawas ang karaniwang rental expense kung ang property ay inaalok para paupahan, kahit bakante ito. Mahalaga ang partikular na mga detalye ng sitwasyon.

Maaari ko bang ibawas ang mga improvement sa property?

Karaniwan ay hindi agad. Ang mga improvement ay kadalasang ini-capitalize at dini-depreciate sa paglipas ng panahon sa halip na ibawas nang sabay-sabay.

Ano ang pinakamalaking pagkakamali ng mga landlord?

Ang paghahalo ng personal at rental na gastusin. Kapag naghalo ang mga linya, mas mahirap depensahan ang mga rekord at suportahan ang mga deduction.

Dapat ba akong gumamit ng CPA para sa buwis ng rental property?

Kung may higit ka sa isang property, gumagamit ng LLC, o regular na gumagawa ng improvement, makakatipid sa oras ang CPA at makatutulong na maiwasan ang mamahaling pagkakamali sa pag-file.

Pangwakas na Pahayag

Malaki ang maitutulong ng rental property tax deductions sa iyong net return, pero epektibo lang ito kung alam mo kung aling gastusin ang kwalipikado at maayos ang iyong mga rekord. Ang mortgage interest, property taxes, depreciation, repairs, insurance, utilities, management fees, travel, legal help, advertising, at operating supplies ay pawang mga karaniwang deduction na dapat bantayang mabuti ng mga landlord.

Kung bumubuo ka ng rental business, ang pagsasama ng mahusay na bookkeeping at malinaw na entity structure ay makakatulong nang husto. Makakatulong ang Zenind na bumuo ka ng LLC at mailagay ang pundasyong administratibo upang makapagpokus ka sa pamamahala ng property, hindi sa paghahabol ng paperwork.

Mga Kapaki-pakinabang na Sanggunian ng IRS

• Publication 527, Residential Rental Property
• Publication 946, How To Depreciate Property
• Schedule E (Form 1040), Supplemental Income and Loss
• Publication 463, Travel, Gift, and Car Expenses