11 ค่าลดหย่อนภาษีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่เจ้าของบ้านทุกคนควรรู้

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าสามารถสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอได้ แต่ก็ทำให้เกิดภาระหน้าที่ด้านการรายงานภาษีเช่นกัน ข่าวดีก็คือ ค่าใช้จ่ายทั่วไปและจำเป็นหลายรายการที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมให้เช่าอาจนำมาหักลดหย่อนได้ หากคุณเก็บบันทึกอย่างเป็นระบบและรายงานรายได้อย่างถูกต้อง

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่อยู่อาศัย โดยทั่วไป IRS จะคาดหวังให้คุณรายงานรายได้และค่าใช้จ่ายใน Schedule E ซึ่งหมายความว่ารายละเอียดมีความสำคัญ: คุณใช้จ่ายอะไร ใช้จ่ายเมื่อไร ค่าใช้จ่ายนั้นเกี่ยวกับอะไร และเกี่ยวข้องกับการให้เช่าหรือการใช้งานส่วนตัวหรือไม่ หากคุณถือครองทรัพย์สินผ่าน LLC กฎการหักลดหย่อนไม่ได้เปลี่ยนไปโดยอัตโนมัติ แต่ LLC สามารถช่วยให้การทำบัญชี การแยกเงิน และการจัดการเอกสารทำได้ง่ายขึ้นมาก

ด้านล่างคือค่าลดหย่อนภาษีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า 11 รายการที่เจ้าของบ้านควรเข้าใจ รวมถึงค่าใช้จ่ายที่โดยทั่วไปไม่เข้าเงื่อนไข และนิสัยการเก็บบันทึกที่ช่วยให้ช่วงยื่นภาษีง่ายขึ้น

1. ดอกเบี้ยเงินกู้จำนอง

หากคุณใช้เงินกู้เพื่อซื้อทรัพย์สิน ส่วนของดอกเบี้ยในค่างวดจำนองมักนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายของการให้เช่าได้

สิ่งที่คุณหักไม่ได้คือส่วนเงินต้นของค่างวด เงินต้นช่วยลดหนี้คงค้าง แต่ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

ความแตกต่างนี้สำคัญ เพราะเจ้าของบ้านจำนวนมากมองเฉพาะยอดชำระรายเดือนและคิดว่าสามารถหักได้ทั้งหมด ความจริงคือโดยทั่วไปหักได้เฉพาะส่วนดอกเบี้ย ดังนั้นใบแจ้งยอดจากผู้ให้กู้และเอกสารสรุปจำนองประจำปีจึงมีความจำเป็น

2. ภาษีทรัพย์สิน

ภาษีทรัพย์สินที่จ่ายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามักนำมาหักลดหย่อนได้

รวมถึงภาษีทรัพย์สินระดับเทศมณฑล เทศบาล และท้องถิ่นที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมให้เช่า หากทรัพย์สินมีทั้งส่วนให้เช่าและส่วนใช้งานส่วนตัว โดยทั่วไปคุณต้องแบ่งสัดส่วนค่าใช้จ่ายระหว่างการใช้งานทั้งสองแบบ

หากคุณจ่ายภาษีผ่านบัญชี escrow จำนวนเงินดังกล่าวยังคงนำมาหักได้เมื่อมีการชำระภาษีจริงในนามของคุณ ไม่ใช่แค่ตอนที่คุณโอนเงินเข้าบัญชี escrow

3. ค่าเสื่อมราคา

ค่าเสื่อมราคาเป็นหนึ่งในค่าลดหย่อนภาษีที่สำคัญที่สุดสำหรับเจ้าของบ้าน เพราะช่วยให้คุณทยอยรับรู้ต้นทุนของทรัพย์สินคืนได้ตามเวลา

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่อยู่อาศัย ตัวอาคารโดยทั่วไปจะคิดค่าเสื่อมราคาเป็นเวลา 27.5 ปี ด้วยวิธีเส้นตรงและหลัก mid-month convention ที่ดินไม่สามารถคิดค่าเสื่อมราคาได้ ดังนั้นจึงนับเฉพาะตัวอาคารและการปรับปรุงที่เข้าเงื่อนไข

ค่าเสื่อมราคายังอาจใช้กับทรัพย์สินอื่นของการให้เช่า เช่น เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ และอุปกรณ์บางประเภท ขึ้นอยู่กับการจัดประเภท ประเด็นสำคัญคือ ค่าเสื่อมราคาไม่ใช่ค่าใช้จ่ายเงินสดทันที แต่สามารถสร้างประโยชน์ทางภาษีได้มากเมื่อเวลาผ่านไป

4. ค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษา

ค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษาที่ทำให้ทรัพย์สินยังอยู่ในสภาพพร้อมให้เช่ามักนำมาหักได้ในปีที่จ่าย

ตัวอย่างเช่น:

• ซ่อมรอยรั่ว
• เปลี่ยนกลอนประตูที่ชำรุด
• อุดผนังยิปซัม
• บำรุงรักษาเตาเผาหรือเครื่องปรับอากาศ
• ทาสีระหว่างผู้เช่า
• เก็บกวาดเศษซากหลังผู้เช่าย้ายออก

เส้นแบ่งระหว่างการซ่อมแซมกับการปรับปรุงมีความสำคัญ การซ่อมแซมคือการคืนสภาพให้ใช้งานได้ ส่วนการปรับปรุงคือการเพิ่มมูลค่า ยืดอายุการใช้งาน หรือปรับทรัพย์สินให้เหมาะกับการใช้งานรูปแบบใหม่ โดยทั่วไปการปรับปรุงต้องบันทึกเป็นสินทรัพย์และคิดค่าเสื่อมราคา แทนการหักลดหย่อนทันที

5. เบี้ยประกัน

ประกันเป็นอีกหนึ่งค่าลดหย่อนที่พบบ่อยสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

อาจรวมถึงประกันสำหรับเจ้าของบ้าน ประกันภัยทรัพย์สิน ประกันความรับผิด ประกันน้ำท่วม และกรมธรรม์อื่น ๆ ที่คุ้มครองทรัพย์สินให้เช่าหรือธุรกิจให้เช่าของคุณ หากคุณจ่ายเพื่อประกันที่ผู้ให้กู้กำหนดหรือซื้อเพื่อบริหารความเสี่ยง ค่าใช้จ่ายนั้นมักเป็นส่วนหนึ่งของกิจกรรมให้เช่า

หากกรมธรรม์ครอบคลุมทั้งการใช้งานส่วนตัวและการให้เช่า โดยทั่วไปจำนวนเงินที่หักได้จะต้องแบ่งสัดส่วน

6. ค่าสาธารณูปโภคที่คุณจ่ายแทนผู้เช่า

หากคุณเป็นผู้รับผิดชอบค่าสาธารณูปโภคของห้องเช่า ค่าใช้จ่ายเหล่านั้นมักนำมาหักลดหย่อนได้

อาจรวมถึงค่าไฟ ค่าแก๊ส ค่าน้ำ ค่าระบายน้ำ ค่าเก็บขยะ อินเทอร์เน็ต หรือเคเบิลทีวี หากเจ้าของเป็นผู้จ่ายตามข้อตกลงการเช่า การหักลดหย่อนจะเป็นของผู้ที่จ่ายค่าใช้จ่ายจริง ดังนั้นหากผู้เช่าชดเชยเงินคืนให้คุณ เงินชดเชยนั้นโดยทั่วไปจะถูกนับเป็นรายได้จากค่าเช่า

นี่เป็นเหตุผลหนึ่งที่การเก็บบันทึกทุกเดือนอย่างแม่นยำสำคัญมาก บิลค่าสาธารณูปโภคอาจถูกมองข้ามได้ง่าย โดยเฉพาะเมื่อคุณตั้งจ่ายอัตโนมัติไว้

7. ค่าบริหารจัดการทรัพย์สิน

หากคุณจ้างผู้จัดการทรัพย์สิน นายหน้าหาเช่า หรือบริษัทบริหารจัดการ ค่าบริการเหล่านี้มักนำมาหักลดหย่อนได้

ค่าธรรมเนียมเหล่านี้อาจครอบคลุม:

• คัดกรองผู้เช่า
• เก็บค่าเช่า
• ประสานงานการซ่อมบำรุง
• จัดการสัญญาเช่า
• โฆษณาหาผู้เช่าว่าง
• ดูแลทรัพย์สินตามปกติ

เจ้าของบ้านจำนวนมากจ้างผู้จัดการเพื่อประหยัดเวลา ลดงานลงมือเอง และปรับปรุงการสื่อสารกับผู้เช่า ในมุมภาษี ค่าธรรมเนียมเหล่านี้มักถูกจัดเป็นค่าใช้จ่ายดำเนินงานทั่วไปของการให้เช่า

8. ค่าโฆษณาและการตลาด

ค่าใช้จ่ายด้านการโฆษณาที่เกี่ยวข้องกับการหาผู้เช่ามักนำมาหักลดหย่อนได้

ตัวอย่างเช่น รายการประกาศออนไลน์ ป้ายหน้าบ้าน ค่าถ่ายภาพ ค่ากระจายประกาศไปยังหลายแพลตฟอร์ม ค่าโฆษณาเช่า และสื่อการตลาดที่ใช้โปรโมตทรัพย์สิน หากคุณจ่ายเพื่อเติมห้องว่าง ค่าใช้จ่ายเหล่านั้นถือเป็นส่วนหนึ่งของการดำเนินธุรกิจให้เช่า

ค่าใช้จ่ายในการคัดกรองที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการตลาดและการทำสัญญาเช่าอาจเข้าเงื่อนไขได้เช่นกัน ขึ้นอยู่กับลักษณะค่าใช้จ่ายและวิธีการชำระ

9. ค่าเดินทางและค่าใช้รถ

หากคุณเดินทางไปบริหาร ตรวจสอบ ซ่อมแซม หรือทำสัญญาเช่าทรัพย์สิน ค่าใช้จ่ายบางส่วนอาจนำมาหักลดหย่อนได้

อาจรวมถึงการเดินทางไปดูทรัพย์สิน พบช่าง ตรวจงานซ่อม หรือจัดการปัญหาของผู้เช่า หากคุณใช้รถยนต์เพื่อการเดินทางที่เกี่ยวกับการให้เช่า คุณอาจหักค่าใช้จ่ายได้โดยใช้วิธีค่าใช้จ่ายรถจริง หรือวิธีอื่นที่ IRS อนุญาต หากคุณเข้าเกณฑ์

สิ่งที่โดยทั่วไปไม่เข้าเงื่อนไขคือการเดินทางไปทำงานประจำที่อื่นตามปกติ หรือธุระส่วนตัวที่บังเอิญเกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน

แนวทางที่ใช้งานได้จริงที่สุดคือเก็บบันทึกการเดินทางทุกครั้ง พร้อมวันที่ จุดหมาย และเหตุผลทางธุรกิจ สมุดบันทึกระยะทางพื้นฐานสามารถช่วยลดปัญหาในภายหลังได้มาก

10. ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายและวิชาชีพ

เจ้าของบ้านมักต้องใช้บริการทางกฎหมายและวิชาชีพ และค่าใช้จ่ายเหล่านี้มักนำมาหักลดหย่อนได้เมื่อเกี่ยวข้องกับกิจกรรมให้เช่า

อาจรวมถึง:

• ค่าทนายสำหรับตรวจสัญญาเช่าหรือดำเนินคดีขับไล่
• ค่าบัญชีหรือค่าจัดทำภาษีที่เกี่ยวกับการให้เช่า
• ซอฟต์แวร์บัญชีหรือค่าช่วยทำบัญชี
• ค่าที่ปรึกษาด้านการดำเนินงานให้เช่า

ค่าใช้จ่ายวิชาชีพมีความสำคัญเป็นพิเศษสำหรับเจ้าของบ้านที่มีหลายยูนิตหรือถือครองทรัพย์สินผ่าน LLC การมีเอกสารประกอบที่ดีช่วยแสดงให้เห็นว่าค่าใช้จ่ายนั้นเป็นค่าใช้จ่ายปกติ จำเป็น และเชื่อมโยงกับธุรกิจให้เช่า

11. วัสดุสิ้นเปลืองและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

ค่าใช้จ่ายเล็ก ๆ ในชีวิตประจำวันหลายรายการก็สามารถนำมาหักลดหย่อนได้เมื่อสนับสนุนการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

ตัวอย่างเช่น:

• อุปกรณ์ทำความสะอาด
• หลอดไฟ
• แผ่นกรอง
• กุญแจและอุปกรณ์ล็อก
• แบตเตอรี่เครื่องตรวจจับควัน
• กระดาษ หมึกพิมพ์ และอุปกรณ์สำนักงาน
• ค่าธรรมเนียมไปรษณีย์
• ค่าธรรมเนียมธนาคารที่เกี่ยวข้องกับบัญชีให้เช่า

ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจดูเล็กน้อยเมื่อแยกกัน แต่เมื่อรวมตลอดทั้งปีแล้วจะเพิ่มขึ้นเร็วมาก สำหรับเจ้าของบ้านที่มีการจัดการต่อเนื่อง มักเป็นหนึ่งในรายการหักลดหย่อนที่ถูกลืมได้ง่ายที่สุด

ค่าใช้จ่ายที่เจ้าของบ้านโดยทั่วไปหักได้ไม่ทันที

สิ่งที่สำคัญพอ ๆ กับค่าลดหย่อนที่คุณเรียกได้ คือรายการค่าใช้จ่ายที่คุณไม่สามารถนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายปัจจุบันของการให้เช่าได้

ตัวอย่างที่พบบ่อย ได้แก่:

• ราคาซื้อของทรัพย์สินเอง
• มูลค่าที่ดิน
• เงินต้นของเงินกู้จำนอง
• การปรับปรุงเชิงทุนที่ต้องคิดค่าเสื่อมราคาแทนการหักทันที
• ค่าใช้จ่ายส่วนตัวที่ไม่เกี่ยวกับการให้เช่า
• ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องเฉพาะกับการใช้งานส่วนตัวของทรัพย์สิน

หากคุณใช้ทรัพย์สินทั้งเพื่อส่วนตัวและเพื่อให้เช่า โดยทั่วไปคุณต้องแบ่งสัดส่วนค่าใช้จ่ายระหว่างการใช้งานทั้งสองแบบ เรื่องนี้สำคัญมากสำหรับบ้านพักตากอากาศ ทรัพย์สินที่ใช้หลายวัตถุประสงค์ และยูนิตที่คุณพักเองเป็นครั้งคราว

รายได้ค่าเช่าถูกรายงานอย่างไร

โดยทั่วไป รายได้และค่าใช้จ่ายจากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่อยู่อาศัยจะถูกรายงานใน Schedule E

ตารางนี้เป็นที่ที่เจ้าของบ้านมักระบุค่าเช่าที่ได้รับ ค่าใช้จ่ายที่หักได้ และค่าเสื่อมราคา หากคุณถือกรรมสิทธิ์บางส่วนในทรัพย์สิน โดยทั่วไปคุณต้องรายงานเฉพาะสัดส่วนของรายได้และค่าใช้จ่ายที่เป็นของคุณ

การเก็บบันทึกที่ดีช่วยให้งานนี้ง่ายขึ้น ควรเก็บ:

• สัญญาเช่า
• ใบแจ้งยอดธนาคารและบัตรเครดิต
• บันทึกระยะทาง
• ใบแจ้งหนี้ค่าซ่อม
• บิลค่าสาธารณูปโภค
• ใบแจ้งประกัน
• บันทึกภาษีทรัพย์สิน
• เอกสารปิดการซื้อขาย
• ตารางค่าเสื่อมราคา

หากคุณต้องใช้เอกสารเพื่อสนับสนุนค่าใช้จ่ายใด ๆ เอกสารประกอบสำคัญกว่าความทรงจำเสมอ

ทำไม LLC จึงช่วยให้เจ้าของบ้านเป็นระเบียบมากขึ้น

LLC ไม่ได้สร้างสิทธิ์ในการหักลดหย่อนด้วยตัวเอง และไม่ได้แทนคำแนะนำด้านภาษี แต่สามารถช่วยให้ธุรกิจให้เช่าบริหารจัดการได้ง่ายขึ้น

เจ้าของบ้านจำนวนมากใช้ LLC เพื่อ:

• แยกรายได้และค่าใช้จ่ายจากการให้เช่าออกจากการเงินส่วนตัว
• ทำบัญชีได้ง่ายขึ้น
• จัดระเบียบเอกสารสำหรับการยื่นภาษี
• สร้างโครงสร้างที่ชัดเจนขึ้นสำหรับหลายทรัพย์สิน
• ทำให้เอกสารของผู้ขาย สัญญาเช่า และการปฏิบัติตามข้อกำหนดจัดการได้ง่ายขึ้น

นั่นคือจุดที่ Zenind เข้ามามีบทบาทอย่างเป็นธรรมชาติ Zenind ช่วยเจ้าของบ้านและนักลงทุนจัดตั้งบริษัทในสหรัฐฯ และจัดการขั้นตอนการจัดตั้งด้วยโครงสร้างที่ออกแบบมาให้ด้านธุรกิจของการเป็นเจ้าของทรัพย์สินเป็นระเบียบตั้งแต่เริ่มต้น

สำหรับเจ้าของบ้านรายใหม่ นั่นอาจเป็นความแตกต่างระหว่างการเร่งหาข้อมูลตอนยื่นภาษีกับการมีบัญชีที่ชัดเจนตลอดทั้งปี

นิสัยทางภาษีตลอดปีที่ใช้งานได้จริงสำหรับเจ้าของบ้าน

กลยุทธ์ภาษีที่ดีที่สุดสำหรับการให้เช่าไม่ใช่การมานั่งเคลียร์แบบเร่งด่วนในเดือนมีนาคม แต่คือระบบที่ทำตลอดทั้งปี

เวิร์กโฟลว์ง่าย ๆ ที่ได้ผลดีที่สุดคือ:

1. ใช้บัญชีธนาคารแยกสำหรับทรัพย์สินให้เช่า
2. จ่ายค่าใช้จ่ายของการให้เช่าจากบัญชีนั้นเมื่อทำได้
3. เก็บใบเสร็จและใบแจ้งหนี้ทุกใบ
4. บันทึกระยะทางและการเดินทางทันทีที่เกิดขึ้น
5. แยกงานซ่อมออกจากงานปรับปรุง
6. กระทบบัญชีทุกเดือน
7. ตรวจสอบค่าเสื่อมราคาเมื่อคุณซื้อสินทรัพย์ใหม่หรือทำการอัปเกรดครั้งใหญ่

หากคุณทำอย่างสม่ำเสมอ การยื่นภาษีจะง่ายขึ้นมาก และความเสี่ยงที่จะพลาดค่าลดหย่อนจะลดลง

คำถามที่พบบ่อย

จำเป็นต้องมี LLC เพื่อขอหักลดหย่อนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหรือไม่?

ไม่จำเป็น ค่าลดหย่อนการให้เช่าขึ้นอยู่กับกิจกรรมและกฎของ IRS ไม่ได้ขึ้นอยู่กับว่าทรัพย์สินอยู่ใน LLC หรือไม่ อย่างไรก็ตาม LLC ยังช่วยเรื่องการจัดระเบียบและการเก็บบันทึกได้

ฉันสามารถหักค่าใช้จ่ายของทรัพย์สินให้เช่าที่ว่างอยู่ได้หรือไม่?

คุณอาจยังหักค่าใช้จ่ายทั่วไปของการให้เช่าได้ หากทรัพย์สินยังเปิดให้เช่า แม้ในช่วงที่ว่างอยู่ รายละเอียดข้อเท็จจริงแต่ละกรณีมีความสำคัญ

ฉันสามารถหักค่าปรับปรุงทรัพย์สินได้หรือไม่?

โดยทั่วไปไม่ได้หักทันที การปรับปรุงมักต้องบันทึกเป็นสินทรัพย์และคิดค่าเสื่อมราคาตามเวลาแทนการหักทั้งหมดในคราวเดียว

ความผิดพลาดที่ใหญ่ที่สุดที่เจ้าของบ้านมักทำคืออะไร?

การปะปนค่าใช้จ่ายส่วนตัวกับค่าใช้จ่ายของการให้เช่า เมื่อเส้นแบ่งเหล่านี้ไม่ชัด บันทึกจะตรวจสอบยากขึ้น และการหักลดหย่อนจะสนับสนุนได้ยากขึ้น

ควรใช้ CPA สำหรับภาษีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหรือไม่?

หากคุณมีทรัพย์สินมากกว่าหนึ่งแห่ง ใช้ LLC หรือมีการปรับปรุงเป็นประจำ CPA สามารถช่วยประหยัดเวลาและลดความผิดพลาดที่อาจมีค่าใช้จ่ายสูงได้

สรุปท้ายเรื่อง

ค่าลดหย่อนภาษีจากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าสามารถสร้างความแตกต่างอย่างมากต่อผลตอบแทนสุทธิของคุณ แต่จะได้ผลก็ต่อเมื่อคุณรู้ว่าค่าใช้จ่ายใดเข้าเงื่อนไข และคุณเก็บบันทึกอย่างละเอียด ดอกเบี้ยจำนอง ภาษีทรัพย์สิน ค่าเสื่อมราคา ค่าซ่อมแซม ประกัน ค่าสาธารณูปโภค ค่าบริหารจัดการ การเดินทาง ค่ากฎหมาย ค่าโฆษณา และวัสดุสิ้นเปลืองในการดำเนินงาน ล้วนเป็นค่าลดหย่อนที่เจ้าของบ้านควรติดตามอย่างใกล้ชิด

หากคุณกำลังสร้างธุรกิจให้เช่า การผสมผสานการทำบัญชีที่ดีเข้ากับโครงสร้างนิติบุคคลที่ชัดเจนสามารถทำให้ชีวิตง่ายขึ้น Zenind สามารถช่วยคุณจัดตั้ง LLC และวางรากฐานด้านการบริหารให้พร้อม เพื่อให้คุณโฟกัสกับการบริหารทรัพย์สิน ไม่ใช่การไล่ตามเอกสาร

เอกสารอ้างอิงจาก IRS ที่เป็นประโยชน์

• Publication 527, Residential Rental Property
• Publication 946, How To Depreciate Property
• Schedule E (Form 1040), Supplemental Income and Loss
• Publication 463, Travel, Gift, and Car Expenses