11 skattefradrag for utleiebolig som hver utleier bør kjenne til

Å eie en utleiebolig kan gi stabile inntekter, men det medfører også skattepliktige rapporteringsforpliktelser. Den gode nyheten er at mange vanlige og nødvendige kostnader knyttet til utleievirksomhet kan være fradragsberettigede hvis du fører ryddige regnskap og rapporterer inntektene korrekt.

For boligutleie forventer IRS vanligvis at du rapporterer inntekter og kostnader på Schedule E. Det betyr at detaljene er viktige: hva du brukte penger på, når du brukte dem, hva utgiften gjaldt, og om den var knyttet til utleie eller privat bruk. Hvis du eier eiendommen gjennom et LLC, endres ikke fradragsreglene i seg selv, men et LLC kan gjøre bokføring, adskillelse av midler og dokumenthåndtering mye enklere.

Nedenfor følger 11 skattefradrag for utleiebolig som utleiere bør forstå, samt kostnader som vanligvis ikke kvalifiserer og vanene for dokumentasjon som gjør skattetiden enklere.

1. Rente på boliglån

Hvis du finansierte eiendommen, er rentedelen av boliglånsbetalingen vanligvis fradragsberettiget som en utleiekostnad.

Det du ikke kan trekke fra, er avdraget på lånet. Avdraget reduserer gjeldssaldoen, men er ikke en driftskostnad.

Dette skillet er viktig fordi mange utleiere bare ser på den månedlige betalingen og antar at hele beløpet er fradragsberettiget. I praksis er det som regel bare rentedelen som kan trekkes fra, så lånedokumentene og de årlige oppgavene fra långiver er avgjørende.

2. Eiendomsskatt

Eiendomsskatt som betales for utleieeiendommen er vanligvis fradragsberettiget.

Dette inkluderer fylkes-, kommune- og lokale eiendomsskatter som er knyttet til utleievirksomheten. Hvis eiendommen brukes både til utleie og privat, må du vanligvis fordele kostnaden mellom de to formene for bruk.

Hvis du betaler skatt gjennom en escrow-konto, er beløpet fortsatt fradragsberettiget når skatten faktisk blir betalt på dine vegne, ikke bare når du fyller opp escrow-kontoen.

3. Avskrivning

Avskrivning er et av de viktigste skattefradragene for utleiere fordi det lar deg fordele en del av eiendommens kostnad over tid.

For boligutleie avskrives bygningen vanligvis over 27,5 år ved bruk av lineær avskrivning og mid-month-metoden. Tomt kan ikke avskrives, så bare bygningen og andre kvalifiserte forbedringer inngår.

Avskrivning kan også gjelde andre utleieaktiva som hvitevarer, møbler og visse typer utstyr, avhengig av hvordan de klassifiseres. Poenget er at avskrivning ikke er en umiddelbar kontantutgift, men den kan gi et betydelig fradrag på papiret over tid.

4. Reparasjoner og vedlikehold

Reparasjoner og vedlikehold som holder eiendommen i utleiebart stand, er ofte fradragsberettigede det året du betaler dem.

Eksempler kan være:

• Reparasjon av en lekkasje
• Utskifting av en ødelagt lås
• Lapping av gipsvegg
• Service på ovn eller klimaanlegg
• Maling mellom leietakere
• Fjerning av avfall etter at en leietaker har flyttet ut

Grensen mellom reparasjon og forbedring er viktig. En reparasjon gjenoppretter eiendommen til fungerende stand. En forbedring øker verdien, forlenger levetiden eller tilpasser eiendommen til ny bruk. Forbedringer skal vanligvis aktiveres og avskrives i stedet for å fradragsføres med en gang.

5. Forsikringspremier

Forsikring er et annet vanlig fradrag for utleie.

Dette kan omfatte utleierforsikring, bygningsforsikring, ansvarsforsikring, flomforsikring og andre forsikringer som beskytter utleieeiendommen eller utleievirksomheten din. Hvis du betaler for forsikring som kreves av långiver eller som er kjøpt for risikohåndtering, er den kostnaden vanligvis en del av utleieaktiviteten.

Hvis en forsikring dekker både privat og utleiebruk, må fradragsberettiget beløp vanligvis fordeles.

6. Strøm, vann og andre driftskostnader du betaler for leietakere

Hvis du dekker driftskostnader for utleieenheten, er disse kostnadene vanligvis fradragsberettiget.

Det kan inkludere strøm, gass, vann, avløp, renovasjon, internett eller kabel dersom utleier betaler dette som en del av leieforholdet. Fradraget tilhører den som faktisk betaler kostnaden, så hvis leietakeren refunderer deg, blir den refusjonen vanligvis behandlet som leieinntekt.

Dette er en av grunnene til at nøyaktig månedlig bokføring er viktig. Strømregninger kan være enkle å overse, spesielt hvis de går på autotrekk.

7. Forvaltningshonorarer

Hvis du bruker en eiendomsforvalter, meglingsagent eller forvaltningsselskap, er honorarene deres vanligvis fradragsberettigede.

Disse honorarene kan dekke:

• Leietakerscreening
• Innbetaling av leie
• Koordinering av vedlikehold
• Leieadministrasjon
• Markedsføring av ledige enheter
• Løpende tilsyn med eiendommen

Mange utleiere bruker forvaltningshjelp for å spare tid, redusere praktisk arbeid og forbedre kommunikasjonen med leietakere. Skattemessig behandles honorarene vanligvis som ordinære driftskostnader for utleie.

8. Annonsering og markedsføring

Annonsekostnader knyttet til å finne leietakere er vanligvis fradragsberettigede.

Det kan inkludere annonser på nett, hageskilt, fotografi, distribusjon av annonser og markedsføringsmateriell som brukes for å promotere eiendommen. Hvis du betaler for å fylle en ledig enhet, er disse kostnadene en del av driften av utleievirksomheten.

Kostnader til screening som er direkte knyttet til markedsføring og utleie kan også kvalifisere, avhengig av den konkrete kostnaden og hvordan den er betalt.

9. Reise og bilkostnader

Hvis du reiser for å forvalte, inspisere, reparere eller leie ut eiendommen, kan noen av disse kostnadene være fradragsberettigede.

Dette kan omfatte turer for å vise frem eiendommen, møte håndverkere, inspisere reparasjoner eller håndtere leietakersaker. Hvis du bruker egen bil i forbindelse med utleierelatert kjøring, kan du kanskje trekke fra kostnader ved å bruke faktiske bilkostnader eller en annen IRS-godkjent metode, dersom du kvalifiserer.

Det som vanligvis ikke kvalifiserer, er vanlig pendling til en annen jobb eller private ærender som tilfeldigvis involverer eiendommen.

Den mest praktiske tilnærmingen er å føre en logg over hver tur, datoen, destinasjonen og forretningsformålet. En enkel kjørebok kan spare deg for mye trøbbel senere.

10. Juridiske og profesjonelle honorarer

Utleiere trenger ofte juridisk og profesjonell hjelp, og disse kostnadene er vanligvis fradragsberettigede når de gjelder utleieaktiviteten.

Dette kan omfatte:

• Advokathonorarer for gjennomgang av leiekontrakter eller utkastelsessaker
• Honorar til CPA eller skatteforbereder knyttet til utleien
• Programvare for bokføring eller regnskapshjelp
• Konsulenthonorarer for utleiedrift

Profesjonelle kostnader er spesielt viktige for utleiere som eier flere enheter eller holder eiendom gjennom et LLC. En god dokumentasjon viser at kostnaden var ordinær, nødvendig og knyttet til utleievirksomheten.

11. Rekvisita og driftskostnader

Mange mindre daglige kostnader er også fradragsberettigede når de støtter utleiedriften.

Eksempler kan være:

• Rengjøringsartikler
• Lyspærer
• Filtre
• Nøkler og låseudstyr
• Batterier til røykvarslere
• Papir, skriverblekk og kontorrekvisita
• Porto
• Bankgebyrer knyttet til utleiekontoen

Disse kostnadene kan virke små hver for seg, men de summerer seg raskt over et år. For aktive utleiere er de ofte blant de letteste fradragene å overse.

Kostnader utleiere vanligvis ikke kan trekke fra med en gang

Like viktig som fradragene du kan kreve, er listen over kostnader du ikke kan behandle som løpende utleiefradrag.

Vanlige eksempler inkluderer:

• Kjøpesummen for selve eiendommen
• Tomteverdi
• Avdrag på boliglån
• Kapitalforbedringer som må avskrives i stedet for å trekkes fra med en gang
• Personlige kostnader som ikke er relatert til utleien
• Kostnader som bare gjelder privat bruk av eiendommen

Hvis du bruker eiendommen både privat og til utleie, må du vanligvis dele kostnadene mellom de to formene for bruk. Dette er særlig viktig for ferieboliger, eiendommer med blandet bruk og enheter du av og til bruker selv.

Hvordan leieinntekter rapporteres

De fleste leieinntekter og utgifter for boligutleie rapporteres på Schedule E.

Det skjemaet er der utleiere vanligvis fører mottatt leie, fradragsberettigede kostnader og avskrivning. Hvis du eier en andel av eiendommen, rapporterer du normalt bare din andel av inntektene og kostnadene.

God dokumentasjon gjør dette enklere. Ta vare på:

• Leieavtaler
• Bank- og kredittkortutskrifter
• Kjørebøker
• Fakturaer for reparasjoner
• Strømregninger
• Forsikringsutskrifter
• Eiendomsskattedokumenter
• Kjøps- og avslutningsdokumenter
• Avskrivningsskjemaer

Hvis du noen gang må underbygge en kostnad, er dokumentasjon viktigere enn hukommelse.

Hvorfor et LLC kan hjelpe utleiere med å holde orden

Et LLC skaper ikke fradrag for utleie i seg selv, og det erstatter ikke skatterådgivning. Men det kan gjøre utleievirksomheten enklere å drive.

Mange utleiere bruker et LLC for å:

• Holde utleieinntekter og kostnader atskilt fra privat økonomi
• Forenkle bokføringen
• Organisere dokumentasjon til skattemelding
• Skape en ryddigere struktur for flere eiendommer
• Gjøre papirarbeid knyttet til leverandører, leieforhold og compliance enklere å håndtere

Det er her Zenind passer naturlig inn. Zenind hjelper utleiere og investorer med å stifte amerikanske selskaper og håndtere etableringsprosessen med en struktur som er laget for å holde den forretningsmessige siden av eierskapet organisert fra starten av.

For en ny utleier kan det være forskjellen mellom å måtte rydde opp i alt i siste liten og å ha ryddig regnskap hele året.

En praktisk skattevanе gjennom året for utleiere

Den beste skatteplanen for utleie er ikke en hastig opprydding i mars. Det er et system som fungerer hele året.

En enkel arbeidsflyt fungerer best:

1. Bruk en egen bankkonto for utleien.
2. Betal utleiekostnader fra den kontoen når det er mulig.
3. Ta vare på hver kvittering og faktura.
4. Registrer kjørelengde og reiser etter hvert som de skjer.
5. Skill reparasjoner fra forbedringer.
6. Avstem kontoene hver måned.
7. Gå gjennom avskrivninger når du kjøper nye eiendeler eller gjør større oppgraderinger.

Hvis du gjør dette konsekvent, blir skattemeldingen mye enklere, og risikoen for å gå glipp av fradrag blir lavere.

Vanlige spørsmål

Trenger jeg et LLC for å kreve fradrag for utleiebolig?

Nei. Fradrag for utleie er basert på aktiviteten og IRS-reglene, ikke på om eiendommen eies gjennom et LLC. Et LLC kan likevel hjelpe med organisering og dokumentasjon.

Kan jeg trekke fra en utleiebolig som står tom?

Du kan fortsatt kunne trekke fra ordinære utleiekostnader hvis eiendommen er lagt ut for utleie, selv i en tomperiode. De konkrete omstendighetene er avgjørende.

Kan jeg trekke fra forbedringer på eiendommen?

Vanligvis ikke umiddelbart. Forbedringer må som regel aktiveres og avskrives over tid i stedet for å trekkes fra med en gang.

Hva er den største feilen utleiere gjør?

Å blande private og utleierelaterte kostnader. Når disse grensene blir uklare, blir dokumentasjonen vanskeligere å forsvare, og fradragene vanskeligere å underbygge.

Bør jeg bruke en CPA til skatten for utleiebolig?

Hvis du eier mer enn én eiendom, bruker et LLC eller gjør regelmessige forbedringer, kan en CPA spare deg for tid og hjelpe deg å unngå kostbare feil i innleveringen.

Viktigste poeng

Skattefradrag for utleiebolig kan ha stor betydning for nettomarginen din, men bare hvis du vet hvilke kostnader som kvalifiserer og fører detaljerte opptegnelser. Rente på boliglån, eiendomsskatt, avskrivning, reparasjoner, forsikring, strøm og andre driftskostnader, forvaltningshonorarer, reiser, juridisk hjelp, annonsering og forbruksvarer er alle vanlige fradrag som utleiere bør følge nøye.

Hvis du bygger en utleievirksomhet, kan kombinasjonen av god bokføring og en tydelig selskapsstruktur gjøre livet enklere. Zenind kan hjelpe deg med å stifte et LLC og få det administrative grunnlaget på plass, slik at du kan fokusere på å forvalte eiendommen, ikke jakte på papirarbeid.

Nyttige IRS-referanser

• Publication 527, Residential Rental Property
• Publication 946, How To Depreciate Property
• Schedule E (Form 1040), Supplemental Income and Loss
• Publication 463, Travel, Gift, and Car Expenses